购买未登记在卖方名下的产业，会如何影响您的决定？

当您发现想购买的产业未登记在卖方名下时，难免会感到不安。因此，我们最常收到客户提出的问题包括：
(A) 我还可以继续购买该产业吗？
(B) 购买后我会面对什么风险？
(C) 购买成本会增加吗？
(D) 整个交易会不会耗时很久？
只要您完整阅读本文，上述问题都会获得解答。如果您充分了解相关风险，并能够接受最坏情况下可能发生的情形，那么您大可不必直接放弃该产业。

1. 更高的延误风险
如果有关产业还登记在发展商名下，但分层地契（Strata Title）已经发出，那么买卖交易可能需要取得发展商同意，以便直接将产业转让给买方；或者，卖方需先完成产权转名（Perfection of Transfer）至卖方名下后，才能再转售给买方。如果发展商同意直接转让给买方（Direct Transfer），这对买卖双方而言无疑是好消息，因为能够大幅节省时间和成本。

以下为我们在 SPA 中常用的 Direct Transfer 条款：
“如果发展商同意直接转让（Direct Transfer），卖方须遵守发展商针对批准 Direct Transfer 所提出的一切条件，并在买方律师收到发展商发出的 Direct Transfer 同意信原件起的十四（14）天内，支付发展商所征收的一切费用、收费、成本及开销。如果卖方未能在上述期限内处理，而自这十四（14）天期限届满后至实际处理那天的期间，将不会计入完成期限（Completion Period）内，前提是买方已处理发展商向买方施加的一切条件，包括但不限于签相关文件（如适用）。”

另一方面，如果需要进行“双重转让”（Double Transfer），我们通常用以下条款：
“如果 Direct Transfer 无法在本协议日期起的三（3）个月内取得，或双方同意延长的期限内仍无法取得，或发展商拒绝批准 Direct Transfer，那卖方须要先完成由发展商转让给卖方的程序，随后再由卖方转让给买方（简称“Subsequent Transfer”），而卖方须要：
(a) 让发展商签国家土地法典规定的产业转让表格，将该产业转让给卖方（简称“Principal MOT”），并安排该 Principal MOT 提交至印花税局进行印花税评估再随后完成登记；
(b) 在取得已登记在卖方名下的分层地契后，签另一份产业转让表格，将该产业转让给买方（简称“Subsequent MOT”），并将该 Subsequent MOT 交给买方律师作为利益保管人保管。“

两种情况的简单区别如下：
(a) 成本
Direct Transfer 的成本通常远低于 Double Transfer。其费用一般与普通已完成产权登记的二手产业交易相近。

(b) 时间
Direct Transfer 的完成时间通常较快；而 Double Transfer 通常需要额外约三（3）个月，因为需要进行两次转让程序。

上述条款可作为一个重要参考，用以审视您的买卖协议（SPA）是否已妥善处理因产权完善、发展商同意以及登记程序的安排所带来的复杂问题。上述条款虽然看似简单，但实际上对顺利完成交易极为重要，因为它们能够：
(a) 降低买方因延误付款而被征收迟付利息的风险；
(b) 减少交易完成时间上的不确定性并且让卖方能够合理预期收到出售价款的时间。；
(c) 让买方更好地预估接收产业空置交付的时间；和
(d) 让买方更清楚了解整个购买成本。

我们强调，一份妥善拟定的 SPA，能够有效减少因产权完善、发展商同意或登记程序延误而引发的争议。

2. 卖方完成产权转名义务条款
在马来西亚，常见情况是卖方当初购买产业时仍属总地契，但数年后分层地契或个别地契已发出，却仍登记在发展商名下，而卖方尚未完成产权转名。在此情况下，SPA 应明确规定卖方须：
(a)尽快自费完成由发展商转名至卖方名下；
(b) 签一切 Direct Transfer 或 Double Transfer 所需的文件；和
(c) 对因卖方未配合而导致的延误承担责任。
这很重要因为，除非发展商同意直接由发展商转让给买方，否则买方的转让程序将无法继续，直到卖方成为正式注册业主为止。为进一步说明，发展商针对 Direct Transfer 所征收之行政费用应由卖方承担。

3. 各方已明确交易完成期限
在 Double Transfer 的情况下，延误通常来自：

发展商批准程序；
州政府批准程序；
土地局登记程序；或
地契登记时间。

因此，SPA 应明确规定，如果延误因上述行政或政府程序，完成期限将自动延长，而且不会导致买方违约或征收迟付利息。

SPA常用条款如下：
“如果产权完善程序未能在本协议日期起的六（6）个月内完成，其完成期限应自动延长，而任何因发展商批准程序、州政府批准程序、土地局登记程序或其他非双方所能控制的行政程序所导致的延误，都不应征收迟付利息、罚款或视为违约。”

如果缺乏此类保障，双方可能因买方是否造成迟延付款产生争议，即使有关延误实际上是由第三方或非买方可控制的原因所导致。如果未将相关条款纳入协议让双方同意，相关争议甚至可能升级为诉讼，从而进一步延长整个处理过程。

4. 明确额外费用承担责任的条款
如上述说明, Double Transfer 可能产生额外费用，包括但不限于：

律师费；
MOT 注册费；
印花税；
州政府批准费；
行政费用。

因此，SPA 应明确规定由哪一方承担相关费用，以避免后续争议。
实务上，双方常争论：

由卖方承担产权完善费用；或
买方仅承担与购买产业直接相关的费用。

我们认为，此安排对双方而言相对公平，也较容易达成共识。SPA常用条款如下：
“卖方须承担所有因产权完善而产生或附带的一切费用、收费及开销，包括但不限于律师费、印花税、注册费、同意费及行政费用，除非双方另有书面协议。买方则须承担与本协议、该产业转让文件以及因买方错误、遗漏或未能提供完整文件而产生的额外土地局费用相关的一切印花税、注册费及其他费用（如适用）。”

5. 要求发展商配合的条款
如果双方原先预期可进行 Direct Transfer，但发展商立场未明确，建议 SPA 加入以下条款：

要求卖方自费向发展商确认；
要求卖方尽最大努力取得发展商批准；
如果发展商拒绝 Direct Transfer 的后续处理程序；
双方与发展商沟通的时间表。

这有助于减少双方在签买卖协议后可能产生的不确定性及潜在纠纷。
SPA常用条款如下：

“卖方承诺尽最大努力向发展商申请确认信（简称“Developer’s Confirmation”）。双方须在收到确认信后十四（14）天内，签相关文件和处理发展商要求的条件。如果卖方未能在期限内处理，完成期限应自动延长，而该延长期限不该计利息。如果发展商拒绝批准 Direct Transfer，卖方须立刻先完成由发展商转让给卖方的程序，随后再转让给买方。“

6. 贷款发放期限条款
如果买方通过银行贷款购买产业，银行在 Double Transfer 情况下通常会要求更多文件后，才会发放贷款。
因此，SPA 应给予双方合理弹性，以避免对买方造成不公平：

延长贷款文件处理期限以避免因相关延误而导致买方被征收任何迟付的利息或罚款；
因产权完善程序导致贷款发放延误；
由卖方承担因银行要求而导致的产权完善费用。

7. 如果州政府同意的申请被拒绝时的终止条款
对于需要州政府同意的租赁地（Leasehold Property），SPA 应明确规定如果申请被拒绝时的处理方式。
我们一般建议加入以下条款：

双方终止权利；
订金退还安排；
律师费承担方式；
Stakeholder 款项释放安排。

否则，一旦交易无法完成，双方可能对各自权利产生不确定性。

实务考量
总体而言，Double Transfer 交易比一般二手产业交易涉及更多文件及程序更为复杂。标准格式 SPA 往往未必足以全面覆盖产权完善、发展商同意以及登记程序先后顺序所可能引发的问题。

因此，买方应确保 SPA 已根据实际产权状况及预期转让结构作出适当的修改，而非单纯依赖标准格式合约。

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