Bagaimanakah Ia Mempengaruhi Keputusan Anda Untuk Membeli Hartanah Yang Masih Belum Didaftarkan Atas Nama Penjual?
Bagaimanakah Ia Mempengaruhi Keputusan Anda Untuk Membeli Hartanah Yang Masih Belum Didaftarkan Atas Nama Penjual?
Adalah perkara biasa untuk berasa kurang yakin apabila anda mendapati hartanah yang ingin dibeli masih belum didaftarkan atas nama penjual. Oleh itu, antara soalan yang paling kerap ditanya oleh pelanggan kami adalah: (A) Bolehkah kami meneruskan pembelian hartanah tersebut? (B) Apakah risiko yang mungkin kami hadapi selepas pembelian? (C) Adakah kos pembelian akan meningkat? (D) Adakah transaksi ini akan mengambil masa yang lama untuk diselesaikan?
Soalan-soalan tersebut akan terjawab sepenuhnya selepas anda membaca artikel ini sehingga habis. Anda tidak semestinya perlu terus menolak hartanah tersebut sekiranya anda memahami risiko-risiko yang terlibat dan bersedia menerima kemungkinan senario terburuk yang mungkin berlaku.
1. Risiko Kelewatan Yang Lebih Tinggi Sekiranya hartanah tersebut masih didaftarkan atas nama pemaju tetapi strata title telah dikeluarkan, transaksi jual beli mungkin memerlukan kebenaran pemaju sama ada untuk memindahkan hak milik secara terus kepada pembeli (“Direct Transfer”) ataupun penjual perlu terlebih dahulu menyempurnakan pindah milik (“Perfection of Transfer”) ke atas namanya sebelum menjual semula hartanah tersebut kepada pembeli. Sekiranya pemaju bersetuju untuk membenarkan Direct Transfer, ia sememangnya merupakan berita baik kepada kedua-dua pihak kerana ia dapat menjimatkan masa dan kos transaksi secara keseluruhan.
Berikut merupakan contoh klausa SPA yang lazim kami gunakan sekiranya pemaju bersetuju dengan kaedah Direct Transfer:
“Sekiranya Direct Transfer diperolehi, Penjual hendaklah mematuhi segala syarat yang dikenakan oleh Pemaju berkaitan dengan kelulusan Direct Transfer tersebut serta membayar segala fi, caj, kos dan perbelanjaan yang dikenakan oleh Pemaju dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh Peguamcara Pembeli menerima surat kebenaran asal daripada Pemaju. Sekiranya Penjual gagal mematuhi syarat-syarat tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, maka tempoh kelewatan tersebut tidak akan diambil kira dalam pengiraan Tempoh Penyempurnaan, dengan syarat Pembeli telah mematuhi segala syarat yang dikenakan oleh Pemaju termasuk menandatangani dokumen-dokumen berkaitan (jika berkenaan).”
Sebaliknya, bagi situasi “Double Transfer”, klausa yang lazim kami gunakan adalah seperti berikut:
“Sekiranya Direct Transfer tidak dapat diperolehi dalam tempoh tiga (3) bulan dari tarikh Perjanjian ini atau dalam tempoh lanjutan yang dipersetujui bersama, ataupun sekiranya Pemaju enggan memberikan kelulusan Direct Transfer, maka Penjual hendaklah dengan serta-merta meneruskan pindah milik daripada Pemaju kepada Penjual terlebih dahulu dan seterusnya daripada Penjual kepada Pembeli (“Subsequent Transfer”), di mana Penjual hendaklah: (a) memastikan Pemaju menandatangani Memorandum Pindah Milik sebagaimana yang ditetapkan di bawah Kanun Tanah Negara bagi memindahkan hartanah tersebut kepada Penjual (“Principal MOT”), dan seterusnya memastikan Principal MOT tersebut dikemukakan untuk adjudikasi duti setem serta didaftarkan atas nama Penjual sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut;
(b) selepas memperoleh strata title asal yang telah didaftarkan atas nama Penjual, menandatangani Memorandum Pindah Milik kedua bagi memindahkan hartanah tersebut kepada Pembeli (“Subsequent MOT”) dan menyerahkan Subsequent MOT tersebut kepada Peguamcara Pembeli sebagai stakeholder.”
Perbandingan Ringkas Antara Kedua-dua Situasi:- (a) Kos Direct Transfer lazimnya jauh lebih murah berbanding Double Transfer. Kosnya biasanya hampir sama seperti transaksi jual beli biasa bagi hartanah yang telah mempunyai strata title atau individual title atas nama penjual. (b) Masa Direct Transfer lazimnya dapat diselesaikan dengan lebih cepat, manakala Double Transfer biasanya memerlukan tambahan kira-kira tiga (3) bulan kerana proses pindah milik perlu dilakukan sebanyak dua kali.
Klausa-klausa yang kami kongsikan di atas sememangnya boleh dijadikan rujukan yang baik untuk menyemak sama ada SPA anda telah menangani dengan secukupnya komplikasi yang timbul daripada penyempurnaan hak milik, kebenaran pemaju, dan susunan proses pendaftaran. Walaupun klausa-klausa di atas kelihatan ringkas, ia sebenarnya amat penting bagi memastikan transaksi berjalan dengan lancar kerana ia dapat:
(a) mengurangkan risiko pembeli dikenakan faedah lewat bayar; (b) mengurangkan ketidakpastian berkaitan tempoh penyempurnaan transaksi dan penjual juga dapat menjangkakan tempoh masa yang dijangka untuk menerima harga jualan beliau; (c) membantu pembeli menganggarkan tempoh penerimaan milikan kosong (vacant possession); dan (d) membantu pembeli memahami kos keseluruhan pembelian dengan lebih jelas.
Kami menekankan bahawa SPA yang dirangka dengan baik mampu mengurangkan pertikaian antara pihak-pihak berkaitan isu penyempurnaan pindah milik, kelulusan pemaju, serta kelewatan proses pendaftaran.
2. Klausa Berkaitan Kewajipan Penjual Menyempurnakan Pindah Milik Di Malaysia, adalah perkara biasa apabila seseorang membeli hartanah semasa ia masih di bawah hakmilik induk, namun beberapa tahun kemudian strata title atau hakmilik individu telah dikeluarkan atas nama pemaju dan penjual masih belum menyempurnakan pindah milik ke atas namanya sendiri. Dalam keadaan sedemikian, SPA hendaklah dengan jelas mewajibkan penjual untuk:
(a) menyempurnakan pindah milik daripada pemaju kepada penjual dengan segera atas kos dan perbelanjaannya penjual sendiri; (b) menandatangani segala dokumen yang diperlukan bagi tujuan Direct Transfer atau Double Transfer; dan (c) bertanggungjawab terhadap sebarang kelewatan yang berpunca daripada kegagalan penjual memberikan kerjasama.
Ini adalah penting kerana pindahmilik kepada pembeli tidak dapat diteruskan selagi penjual belum menjadi pemilik berdaftar, melainkan pemaju bersetuju untuk memindahkan hartanah secara terus kepada pembeli. Untuk penjelasan yang lebih jelas, segala kos yang dikenakan oleh pemaju bagi tujuan Direct Transfer lazimnya hendaklah ditanggung oleh penjual, contohnya fi pentadbiran.
3. Pihak-Pihak Telah Dimaklumkan Klausa Berkaitan Tempoh Penyempurnaan Dalam situasi Double Transfer, kelewatan lazimnya berpunca daripada:
prosedur kelulusan pemaju;
permohonan kelulusan pihak berkuasa negeri;
proses di Pejabat Tanah; atau
tempoh pendaftaran hak milik.
Oleh itu, SPA seharusnya memperuntukkan bahawa sebarang kelewatan yang berpunca daripada proses pentadbiran atau pihak berkuasa akan secara automatik melanjutkan tempoh penyempurnaan tanpa dikenakan faedah lewat bayar atau dianggap sebagai kemungkiran.
Contoh klausa adalah seperti berikut: “Sekiranya penyempurnaan pindahmilik tidak dapat diselesaikan dalam tempoh enam (6) bulan dari tarikh Perjanjian ini, maka Tempoh Penyempurnaan hendaklah dilanjutkan secara automatik tanpa pengenaan faedah lewat bayar, penalti atau kemungkiran sekiranya kelewatan tersebut berpunca daripada kelulusan pemaju, kelulusan pihak berkuasa negeri, pendaftaran di Pejabat Tanah atau sebarang keperluan pentadbiran atau kawal selia yang berada di luar kawalan pihak-pihak."
Tanpa perlindungan sedemikian, pertikaian mudah timbul berkaitan sama ada pembeli dianggap lewat membuat pembayaran walaupun kelewatan tersebut berpunca daripada pihak ketiga atau faktor di luar kawalan pembeli. Sekiranya klausa dan terma tersebut tidak dimasukkan dalam perjanjian pihak-pihak, ia boleh mengakibatkan tindakan mahkamah yang seterusnya melanjutkan tempoh penyelesaian perkara ini.
4. Klausa Berkaitan Tanggungjawab Kos Tambahan Seperti yang dinyatakan sebelum ini, Double Transfer boleh menyebabkan kos tambahan termasuk tetapi tidak terhad kepada:
fi guaman;
fi pendaftaran MOT;
duti setem;
fi kebenaran; dan
caj pentadbiran.
Oleh itu, SPA hendaklah dengan jelas menyatakan pihak yang bertanggungjawab menanggung kos-kos tersebut bagi mengelakkan ketidakpastian di kemudian hari. Dalam amalan, pihak-pihak kadangkala bersetuju bahawa:
penjual menanggung kos penyempurnaan pindah milik; atau
pembeli hanya menanggung kos yang berkaitan secara langsung dengan pembeliannya.
Pada pandangan kami, amalan tersebut adalah adil kepada kedua-dua pihak dan lazimnya boleh diterima untuk mencapai situasi menang-menang.
Klausa yang lazim kami gunakan adalah seperti berikut: “Penjual hendaklah menanggung segala kos, caj dan perbelanjaan yang timbul daripada atau berkaitan dengan penyempurnaan pindah milik termasuk tetapi tidak terhad kepada fi guaman, duti setem, fi pendaftaran, fi kebenaran dan caj pentadbiran melainkan dipersetujui sebaliknya secara bertulis oleh pihak-pihak. Pembeli pula hendaklah menanggung segala duti setem, fi pendaftaran atau apa-apa fi atau caj yang berkaitan dengan penyediaan Perjanjian ini, pindah milik hartanah tersebut serta sebarang kos tambahan yang dikenakan oleh Pejabat Tanah akibat kesilapan, kecuaian atau kegagalan Pembeli menyediakan dokumen yang diperlukan (jika berkenaan).”
5. Klausa Yang Memerlukan Kerjasama Pemaju Sekiranya kedua-dua pihak pada asalnya menjangkakan Direct Transfer boleh dilakukan tetapi kedudukan pemaju masih belum pasti, maka adalah amalan yang baik untuk memasukkan klausa yang mewajibkan:
penjual mendapatkan pengesahan daripada pemaju atas kos sendiri;
penjual menggunakan usaha terbaiknya untuk mendapatkan kelulusan Direct Transfer;
prosedur yang perlu diikuti sekiranya pemaju kemudiannya menolak Direct Transfer; atau
garis masa bagi urusan dengan pemaju.
Ini dapat membantu mengurangkan ketidakpastian dan kemungkinan pertikaian antara pihak-pihak selepas SPA ditandatangani.
Contoh klausa yang lazim kami gunakan adalah seperti berikut: “Penjual berjanji untuk menggunakan usaha terbaiknya bagi mendapatkan surat pengesahan daripada Pemaju (“Developer’s Confirmation”). Pihak-pihak hendaklah dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh penerimaan surat pengesahan tersebut menandatangani dokumen-dokumen berkaitan dan mematuhi syarat-syarat yang dikenakan oleh Pemaju. Sekiranya Penjual gagal mematuhi syarat-syarat tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, maka Tempoh Penyempurnaan hendaklah dilanjutkan tanpa faedah bagi tempoh kelewatan tersebut. Sekiranya Pemaju enggan memberikan kelulusan Direct Transfer, maka Penjual hendaklah dengan segera meneruskan pindah milik daripada Pemaju kepada Penjual terlebih dahulu dan seterusnya kepada Pembeli.”
6. Klausa Berkaitan Tempoh Pelepasan Pinjaman Sekiranya pembeli mendapatkan pembiayaan bank, institusi kewangan lazimnya memerlukan dokumentasi tambahan dalam transaksi Double Transfer sebelum melepaskan kemudahan pinjaman. Oleh itu, SPA sebaik-baiknya memberikan fleksibiliti kepada kedua-dua pihak bagi mengelakkan ketidakadilan kepada pembeli, antaranya termasuk:
lanjutan tempoh dokumentasi pinjaman untuk memastikan tiada penalti dikenakan kepada pembeli atas sebarang kelewatan yang disebabkan olehnya;
kelewatan pelepasan pinjaman akibat proses penyempurnaan pindah milik; dan
kos yang ditanggung oleh penjual sekiranya diperlukan oleh pihak bank bagi tujuan pelepasan pinjaman.
7. Klausa Penamatan Sekiranya Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri Ditolak Bagi hartanah leasehold yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri, SPA hendaklah memperuntukkan dengan jelas apa yang akan berlaku sekiranya permohonan kebenaran ditolak. Kami lazimnya mencadangkan supaya SPA merangkumi:
Tanpa klausa sedemikian, pihak-pihak mungkin berdepan ketidakpastian berkaitan hak masing-masing sekiranya transaksi tidak dapat disempurnakan dari sudut undang-undang.
Pertimbangan Praktikal Secara keseluruhannya, transaksi Double Transfer melibatkan lebih banyak dokumen dan prosedur berbanding transaksi subsale biasa. SPA standard mungkin tidak mencukupi untuk menangani komplikasi yang timbul berkaitan penyempurnaan hakmilik, kebenaran pemaju dan proses turutan pendaftaran.
Oleh itu, pembeli perlu memastikan SPA dirangka dan disesuaikan dengan sewajarnya berdasarkan kedudukan hak milik sebenar serta struktur pindah milik yang dijangkakan, dan bukannya semata-mata bergantung kepada precedent standard.
Malaysia