在马来西亚购买拍卖产业前，您必须仔细查看的拍卖公告

我们完全理解，在马来西亚购买拍卖产业，往往是一个极具吸引力的投资机会。无论您是为了投资、自住，还是短期转售，拍卖产业通常都会因其低于市场价格或极具吸引力的保留价而受到关注。然而，许多首次参与竞标的买家，往往只专注于拍卖价格，却忽略了仔细阅读拍卖公告中的重要条款。作为一名谨慎及精明的买家，我们强烈建议您，在正式参与竞标之前，务必先全面了解当中的隐藏风险及法律责任，而不是在毫无准备的情况下贸然“跳入竞标池”。

拍卖公告是拍卖产业中最重要的法律文件之一，因为它详细列明了有关法律条款、产业资料、潜在风险，以及竞标者在成功竞标后所需承担的义务与责任。一般情况下，竞标者在拍卖前是无法进入产业内部进行实地检查的。因此，拍卖公告往往成为您在支付定金及参与竞标前，唯一可以依赖来进行尽职调查的关键文件。

以下是我们认为每一位拍卖产业买家都必须特别注意的重要事项。每当客户委托本所进行拍卖产业审查时，我们都会要求客户先提供拍卖公告，以便我们协助核查以下事项：

1. 产业资料
作为房地产律师，我们通常会协助核实以下资料：

产业地址及单位号码
土地面积 / 建筑面积
产业类型（公寓、排屋、商业产业等）
地契性质（永久地契或租赁地契）
分层地契（Strata Title）或个人地契（Individual Title）状态
发展商及管理层资料

很多人忽略的是，即使只是单位号码或产权资料上的小错误，日后都可能引发昂贵且复杂的法律问题，尤其是在分层产业交易中更需特别谨慎。

2. 保留价
在竞标过程中，保留价是拍卖师或法庭所允许的最低竞标价格。当您得知保留价后，接下来应该怎么做？我们通常会建议您认真观察及评估该保留价，并进一步考虑以下事项:-

与当前市场价格进行比较
了解该产业是否已经经历多轮流拍卖并观察价格是否已经大幅下调
评估该产业是否存在潜在问题或高风险因素因投资者常说：“便宜的产业，不一定是真正划算的交易。”

3. 定金要求
大多数拍卖产业都会要求竞标者：
1）缴付相等于保留价 10% 的定金；以及
2）依据拍卖公告所规定的方式付款，例如银行汇票或线上转账。

作为支付定金的一方，您必须注意，一旦成功竞标后却未能完成交易，及/或未能在指定期限内缴清余额购买价款，而又未获得拍卖银行批准延长期限，您的定金将可能被没收。那么应如何避免这种情况发生？我们无法给予您百分之百的保证答案，但在竞标前，谨慎评估自身获得贷款批准的资格及可信度是否可行，绝对是非常重要的一步。切勿抱着“先竞标，后打算”（“Bid First, Think Later”）的心态参与拍卖，除非您本身拥有充足现金，可以在期限内全额支付购买价款。

4. 欠费问题
拍卖公告中其中一个最重要的部分，就是说明成功竞标者是否需要承担以下欠费：

管理费
储备基金
地税
门牌税
水电费等公共事业费用

一些拍卖产业往往伴随着大量拖欠费用，因为当产业被拍卖时，通常也反映出原业主早已无能力按时缴付相关款项。拍卖公告一般都会载明相关条款与内容说明有关问题，因此，竞标者最基本应主动事先查询及确认以下事项：

哪些费用由银行承担
哪些费用需由竞标者承担
拍卖公告中列明的截止日期
向管理处或相关单位索取欠费账单进行核实。因为这些额外费用，都会直接影响您的实际购置成本。

5. 空置交付情况
拍卖公告通常不会保证拍卖产业能够以空置状态交付，因为买方需自行承担取得产业空置权的费用与风险。如果拍卖产业目前已有租客居住，即使您已经完成购买交易，租客也有可能拒绝交还空置产业。

简单来说，这意味着：

拍卖产业可能还有人居住或占用
原业主或现有租客可能还在产业内
买方可能需要通过法律程序执行驱逐，而相关费用可能相当高昂，即使协商，也未必成功

因此，在竞标前，您可以尝试：

到拍卖产业外部进行观察，以确认产业是否有人居住或出租（切勿擅自进入产业，以免构成非法闯入）
向邻居或管理层了解产业目前的情况及是否拖欠费用
深入了解产业的实际占用情况，以评估该产业是否值得购买

许多低估上述风险的拍卖买家，往往更容易买到“不理想”的房地产，从而承担更高风险！

6. 产业现况
拍卖产业一般是以 “As Is Where Is” （按现状出售）原则进行拍卖。这项原则同样也适用于二手房地产交易，因此了解这项基本风险非常重要。
“As Is Where Is” 的意思是，拍卖银行并不保证该拍卖产业处于良好或适合居住的状态。请注意，竞标者通常不被允许进入产业内部进行检查，否则在未经业主同意下，可能会面对非法侵入的法律诉讼。如果您想知道，在购买后若发现产业出现损坏、需要装修，或遭到破坏，是否能够向银行索赔，答案通常是：所有相关费用及损失，都需由竞标者自行承担。

因此，在按下竞标按钮之前，您应时刻提醒自己预留额外预算，以应付以下费用：

维修费用
装修费用
清洁费用
法律文件费用
水电重新接驳费用

7. 产权限制
在竞标前，必须确认该产业是否存在以下限制：

土著单位
州政府批准要求
马来保留地限制
总地契问题或分层地契状态
未发出分层地契，而仍由发展商或清盘人管理的项目

如果有关产业需要州政府批准转让，竞标者必须了解以下可能发生的情况：

产权转让时间延长
额外费用增加
部分买家可能不符合购买资格（例如土著单位限制）

8. 完成期限
拍卖公告会列明成功竞标后必须完成付款的期限。
一般期限包括：

90 天
120 天
或附带利息罚款的延期安排

因此，我们通常会建议客户选择效率较高的银行处理贷款审批及拨款，以避免交易延误。因为一旦延迟完成付款，后果可能非常严重，包括利息、违约责任，甚至导致定金被没收。为了避免上述情况发生，本所通常会持续跟进整个交易进度，以尽可能降低客户因延迟付款而面对的风险。

9. Caveat 及法律问题风险
拍卖产业往往涉及长期债务问题，因此必须检查该产业是否存在：

私人权益声明
涉及该拍卖产业的法庭诉讼
产权负担，例如留置权、地役权等
破产问题
发展商清盘情况

在参与竞标前寻求专业法律意见，往往能帮助您避免日后承担更高昂的法律及财务成本。

10. 仔细阅读拍卖条款
拍卖条款部分主要说明：

买方责任 — 了解竞标者在整个交易过程中必须执行的事项
银行权利 — 了解银行在拍卖公告中所承担的责任及权利
违约后果 — 了解未能完成交易时可能面对的最大损失
逾期付款罚款 — 了解可能需承担的额外费用
责任条款 — 了解竞标者对拍卖银行所需承担的责任

拍卖产业的确可能为买家带来极具吸引力的机会，但切勿仅因为价格便宜便仓促参与竞标，因为拍卖交易往往伴随着法律、财务及实际操作上的风险。

一个精明的拍卖买家，不只是关注价格，更重要的是在作出竞标决定前，详细阅读及理解拍卖公告。您花越多时间了解拍卖条款，日后面对昂贵意外问题的机会就越低。因此，我们始终建议您委任律师进行适当的尽职调查，在有需要时寻求专业意见，并避免因情绪冲动而贸然竞标。因为在产业拍卖中，“充分准备”往往才是成功的关键。

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