Perkara Yang Perlu Disemak Dalam Perisytiharan Jualan Sebelum Membeli Hartanah Lelong di Malaysia
Perkara Yang Perlu Disemak Dalam Perisytiharan Jualan Sebelum Membeli Hartanah Lelong di Malaysia
Kami amat memahami bahawa membeli hartanah lelong di Malaysia boleh menjadi satu peluang yang sangat menarik memandangkan harga pasaran dan/atau harga rizabnya yang amat kompetitif — tidak kira sama ada anda membeli untuk tujuan pelaburan, kediaman sendiri, ataupun “property flipping”. Namun begitu, ramai pembida kali pertama melakukan kesilapan dengan hanya memberi fokus kepada harga lelongan tanpa membaca dan memahami Perisytiharan Jualan dengan teliti. Sebagai pembeli atau pembida yang bijak, kami amat menyarankan agar anda tidak terus terjun ke dalam proses bidaan tanpa memahami terlebih dahulu terma-terma tersembunyi yang penting untuk diketahui!
Perisytiharan Jualan merupakan salah satu dan satu-satunya dokumen paling penting dalam sesuatu hartanah lelong kerana ia mengandungi terma undang-undang, maklumat hartanah, risiko, serta tanggungjawab yang perlu difahami oleh pembida sebelum membuat bidaan. Kebiasaannya, anda tidak dibenarkan membuat pemeriksaan fizikal dalaman terhadap hartanah tersebut sebelum bidaan dijalankan. Oleh itu, sebagai pelabur atau pembida yang bijak, anda perlu mendapatkan sebanyak mungkin maklumat agar wang hasil titik peluh anda dilaburkan ke dalam hartanah yang tepat. Maka, Perisytiharan Jualan adalah dokumen utama yang boleh anda jadikan rujukan untuk menjalankan semakan lanjut terhadap hartanah lelong tersebut sebelum membuat pembayaran deposit kepada ejen anda.
Berikut adalah perkara penting yang kami percaya setiap pembeli hartanah lelong perlu ambil perhatian sebelum menyertai lelongan. Lazimnya, apabila pembida mendapatkan khidmat kami untuk tujuan due diligence, kami akan meminta mereka menyediakan Perisytiharan Jualan supaya kami dapat menjalankan semakan terhadap perkara-perkara berikut:-
1. Butiran Hartanah Sebagai peguam hartanah, kami akan sentiasa mengesahkan perkara berikut:-
Alamat hartanah dan nombor unit
Keluasan tanah / keluasan binaan
Jenis hartanah (apartmen, rumah bertanah, komersial dan sebagainya)
Status pegangan (Freehold atau Leasehold)
Status Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu
Maklumat pemaju dan pejabat pengurusan
Adalah amat penting untuk mengetahui bahawa kesilapan kecil pada nombor unit atau butiran hakmilik boleh menjadi isu yang sangat mahal pada masa hadapan, terutamanya apabila melibatkan hartanah berstrata. 2. Harga Rizab Dalam proses bidaan, harga rizab ialah jumlah minimum yang dibenarkan oleh pelelong atau mahkamah semasa lelongan dijalankan. Anda mungkin akan bertanya kepada kami, selepas mengetahui harga rizab, apakah langkah seterusnya yang perlu dilakukan? Kebiasaannya, kami akan menasihatkan anda supaya meneliti harga rizab dengan cara berikut:-
Membandingkan harga rizab dengan nilai pasaran semasa melalui semakan bersama pihak bank
Menyemak sama ada hartanah tersebut telah melalui beberapa pusingan lelongan untuk mengira kadar pengurangan harga sebelum menentukan sama ada ia benar-benar berbaloi untuk dibida
Memahami bahawa harga rizab yang terlalu rendah mungkin menunjukkan wujudnya risiko atau masalah tersembunyi pada hartanah tersebut kerana terdapat pepatah pelabur yang mengatakan: “Sesebuah hartanah yang murah tidak semestinya merupakan tawaran yang baik sekiranya terdapat liabiliti tersembunyi.”
3. Keperluan Deposit Kebanyakan lelongan di Malaysia memerlukan pembida untuk:-
Membayar deposit sebanyak 10% daripada harga rizab; dan
Membuat bayaran melalui bank draft atau pemindahan dalam talian (bergantung kepada syarat yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan)
Sebagai pihak yang membayar deposit, anda perlu mengambil perhatian bahawa deposit anda boleh dilucuthakkan sekiranya anda gagal melengkapkan pembelian selepas memenangi bidaan dan/atau baki harga belian gagal dijelaskan dalam tempoh yang ditetapkan tanpa sebarang lanjutan masa yang diluluskan oleh bank pelelong. Bagaimana untuk mengelakkan keadaan ini? Kami tidak dapat memberikan jawapan yang 100% pasti, namun langkah yang paling bijak adalah memastikan kelayakan dan kredibiliti anda untuk mendapatkan pembiayaan benar-benar realistik sebelum membuat bidaan. Jangan sesekali mempunyai mentaliti “Bida dahulu, fikir kemudian”, melainkan anda benar-benar mempunyai tunai yang mencukupi untuk menjelaskan keseluruhan harga pembelian tepat pada masanya.
4. Tunggakan Caj Salah satu bahagian paling penting dalam Perisytiharan Jualan adalah untuk menentukan sama ada pembida yang berjaya perlu menanggung:-
Tunggakan yuran penyelenggaraan
Caj sinking fund
Cukai tanah
Cukai taksiran
Bil utiliti
Sesetengah hartanah lelong dijangka mempunyai tunggakan yang tinggi kerana apabila sesebuah hartanah dilelong, ia biasanya mencerminkan bahawa pemilik asal telah lama gagal menjelaskan bayaran berkaitan tepat pada waktunya. Dalam Perisytiharan Jualan, lazimnya akan terdapat klausa dan peruntukan yang menerangkan isu tersebut. Oleh itu, langkah paling asas yang perlu dilakukan oleh pembida adalah membuat semakan awal terhadap:-
Caj yang ditanggung oleh pihak bank
Caj yang perlu ditanggung oleh pembida
Tarikh akhir yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan untuk melengkapkan transaksi
Mendapatkan bil tunggakan bagi mengesahkan jumlah hutang yang perlu dibayar oleh pembida sebelum membuat keputusan untuk membida kerana perkara ini akan mempengaruhi analisis harga sebenar sebelum memasuki proses bidaan. Justeru, perkara ini boleh memberi kesan besar terhadap kos sebenar pemerolehan hartanah tersebut.
5. Status Pemilikan Kosong Perisytiharan Jualan lazimnya tidak menjamin pemilikan kosong kerana kos dan risiko untuk mendapatkan pemilikan kosong adalah ditanggung sepenuhnya oleh pembida. Sekiranya hartanah tersebut sedang disewa, penyewa mungkin enggan menyerahkan pemilikan kosong walaupun transaksi pembelian telah selesai. Secara ringkas, ini bermaksud:-
Hartanah lelong mungkin masih diduduki
Pemilik asal atau penyewa sedia ada mungkin masih berada di dalam hartanah
Anda mungkin perlu mengambil tindakan undang-undang yang boleh melibatkan kos tinggi atau rundingan yang gagal selepas pembelian
Sebelum membuat bidaan, anda boleh cuba:-
Melawat bahagian luar hartanah untuk memeriksa sama ada ia diduduki atau disewa (elakkan pencerobohan ke dalam hartanah lelong)
Bertanya kepada jiran atau pihak pengurusan mengenai keadaan hartanah dan tunggakan bayaran
Memahami situasi penghunian dengan baik bagi menentukan sama ada hartanah tersebut benar-benar berbaloi untuk dibeli
Ramai pembeli hartanah lelong yang memandang rendah risiko ini akhirnya berisiko membeli hartanah yang tidak sesuai!
6. Keadaan Hartanah Hartanah lelong kebiasaannya dijual berdasarkan prinsip “as is where is”. Prinsip ini juga terpakai dalam transaksi subsale dan adalah penting untuk anda memahami risiko asas ini.
“As is where is” bermaksud pihak bank pelelong tidak memberi jaminan bahawa hartanah tersebut berada dalam keadaan terbaik atau sesuai untuk diduduki. Perlu diingat bahawa pembida tidak dibenarkan membuat pemeriksaan dalaman hartanah kerana anda mungkin berdepan tindakan undang-undang atas pencerobohan tanpa kebenaran pemilik. Sekiranya anda tertanya-tanya sama ada anda boleh membuat tuntutan terhadap kerosakan, isu renovasi, atau vandalisme selepas pembelian, jawapannya ialah semua kos dan kerugian tersebut perlu ditanggung sepenuhnya oleh pembida.
Oleh itu, sebelum anda menekan butang bidaan, anda perlu sentiasa bersedia menyediakan bajet tambahan bagi menampung:-
Kos pembaikan
Kos renovasi
Kos pembersihan
Kos dokumentasi guaman
Kos penyambungan semula utiliti
7. Sekatan Kepentingan Sebelum membida hartanah lelong, anda perlu menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai sekatan seperti:-
Status lot Bumiputera
Keperluan mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri
Sekatan tanah rizab Melayu
Status Hakmilik Induk atau Hakmilik Strata
Pemaju atau pelikuidasi yang menguruskan projek sekiranya hakmilik strata belum dikeluarkan
Sekiranya kebenaran pihak berkuasa negeri diperlukan, pembida perlu bersedia dengan kemungkinan berikut:-
Proses pindah milik kepada pembida mungkin mengambil masa lebih lama
Kos tambahan mungkin timbul
Sesetengah pembeli mungkin tidak layak sekiranya ia merupakan unit Bumiputera
8. Tempoh Penyempurnaan (Completion Period) Perisytiharan Jualan akan menyatakan tempoh masa untuk pembida menyelesaikan bayaran selepas lelongan disahkan. Tempoh lazim adalah seperti berikut:-
Sembilan Puluh (90) hari
Satu Ratus Dua Puluh (120) hari
Kadang-kadang lanjutan masa dibenarkan dengan penalti faedah
Kami sentiasa mencadangkan pihak bank yang lebih cekap dalam menguruskan kelulusan dan pelepasan pinjaman bagi mengelakkan kelewatan penyempurnaan transaksi kerana ia boleh membawa implikasi kewangan yang serius. Bagi mengelakkan perkara ini, firma kami lazimnya akan membuat susulan rapat dari semasa ke semasa bagi memastikan pembida-klien kami tidak menghadapi risiko kelewatan pembayaran.
9. Risiko Kaveat atau Isu Undang-Undang Seperti yang dijangka, sesebuah hartanah lazimnya dilelong kerana pemilik mempunyai hutang atau tunggakan yang lama tidak dibayar. Oleh itu, adalah wajib untuk menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai:-
Kaveat persendirian yang didaftarkan oleh pihak ketiga
Kes mahkamah sedia ada yang melibatkan hartanah tersebut
Beban atau sekatan seperti lien, easement dan sebagainya
Isu berkaitan kebankrapan
Status winding up pemaju
Mendapatkan nasihat guaman sebelum membida sentiasa merupakan langkah bijak untuk mengelakkan kos besar selepas pembelian.
10. Baca Syarat-syaratPerisytiharan Jualan Dengan Teliti Bahagian Syarat-syarat Perisytiharan Jualan menerangkan:-
Tanggungjawab pembeli – untuk mengetahui apa yang perlu dilakukan oleh pembida sepanjang transaksi
Hak pihak bank – untuk mengetahui tanggungjawab bank yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan
Akibat kegagalan – untuk mengetahui risiko dan kerugian sekiranya gagal melengkapkan pembelian
Penalti pembayaran lewat – untuk mengetahui anggaran kos tambahan yang perlu ditanggung
Klausa liabiliti – untuk mengetahui tanggungan liabiliti terhadap bank pelelong
Sememangnya adalah wajar untuk mendapatkan tawaran terbaik daripada senarai hartanah lelong yang tersedia. Hartanah lelong boleh menawarkan peluang yang sangat menarik kepada pembida, namun jangan sesekali terburu-buru menyertai bidaan kerana ia turut datang bersama risiko undang-undang, kewangan dan praktikal.
Seorang pembeli hartanah lelong yang bijak bukan sahaja melihat kepada harga semata-mata, tetapi akan meneliti Perisytiharan Jualan secara terperinci sebelum membuat keputusan untuk membida. Semakin banyak masa anda luangkan untuk memahami Perisytiharan Jualan, semakin rendah risiko anda menghadapi kejutan kos yang mahal di kemudian hari. Sentiasalah mendapatkan khidmat peguam untuk menjalankan due diligence dengan betul, dapatkan nasihat profesional apabila perlu, dan jangan sesekali membuat bidaan secara emosi kerana dalam lelongan hartanah, persediaan yang rapi adalah segala-galanya!
Malaysia