PEMILIKAN HARTANAH OLEH WARGANEGARA ASING DI MALAYSIA

1. Pengenalan

Malaysia secara umumnya diiktiraf sebagai bidang kuasa yang mesra pelabur dengan pendekatan yang terbuka terhadap penyertaan warga asing dalam pasaran hartanah. Disokong oleh kedudukan strategik, rangka kerja perundangan yang stabil serta persekitaran masyarakat majmuk, Malaysia terus menarik pelabur asing yang mencari peluang pelaburan hartanah kediaman, komersial serta pelaburan jangka panjang.

Berbeza dengan banyak negara lain yang mengenakan sekatan ketat terhadap pemilikan hartanah oleh warga asing, Malaysia pada umumnya membenarkan bukan warganegara untuk memperoleh hartanah, tertakluk kepada pematuhan keperluan statutori serta syarat yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Kelonggaran ini menjadikan Malaysia antara destinasi pelaburan yang menarik termasuk di bawah program Malaysia My Second Home (MM2H).

Rangka kerja undang-undang berkaitan pemilikan tanah di Malaysia terutamanya dikawal di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”). Walau bagaimanapun, urusan tanah adalah di bawah bidang kuasa Negeri masing-masing sebagaimana diperuntukkan dalam Perlembagaan Persekutuan. Oleh itu, setiap negeri mempunyai budi bicara dalam menetapkan dasar berkaitan pemilikan oleh warga asing termasuk harga minimum, kategori hartanah yang dibenarkan, keperluan kelulusan serta levi berkaitan pemilikan asing.

Dalam amalan, pembeli asing lazimnya dikehendaki mendapatkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sebelum sebarang pindah milik boleh didaftarkan. Tanpa kelulusan tersebut, instrumen pindah milik tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah, sekali gus menyebabkan pemilikan sah tidak dapat disempurnakan. Keperluan ini diperuntukkan di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara 1965 yang mengehadkan urus niaga melibatkan bukan warganegara tanpa kelulusan.

Selain aspek perundangan, pembeli asing juga perlu mengambil kira implikasi kewangan dan perundangan lain seperti duti setem, fi guaman, fi kelulusan negeri, sekatan pembiayaan serta Cukai Keuntungan Harta Tanah (“RPGT”).

Artikel ini membincangkan rangka kerja perundangan utama berkaitan pemilikan hartanah oleh warga asing di Malaysia termasuk harga minimum, kategori hartanah yang dibenarkan dan dilarang, keperluan serta prosedur kelulusan negeri, klausa kontrak penting serta risiko perundangan yang berkaitan.

2. Harga Minimum Pembelian oleh Warga Asing

Salah satu sekatan asas terhadap pemilikan asing ialah penetapan harga minimum oleh Pihak Berkuasa Negeri. Syarat ini adalah mandatori dan menjadi prasyarat kepada kelulusan permohonan pembelian oleh warga asing. Memandangkan urusan tanah terletak di bawah bidang kuasa negeri, setiap negeri mempunyai kuasa untuk menetapkan kadar minimum masing-masing yang boleh berubah dari semasa ke semasa berdasarkan dasar perumahan dan pertimbangan ekonomi.

Secara umum, keadaan adalah seperti berikut:
•    Wilayah Persekutuan (Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan): RM1,000,000 ke atas
•    Selangor: RM1,000,000 hingga RM2,000,000 bergantung lokasi
•    Johor: RM1,000,000 ke atas tertakluk kepada zon
•    Pulau Pinang: RM800,000 (tanah besar) hingga RM1,000,000 (pulau)
•    Melaka: kira-kira RM500,000 ke atas
•    Sabah dan Sarawak: kira-kira RM600,000 ke atas
•    Negeri-negeri lain: lazimnya RM1,000,000 ke atas

Pematuhan kepada had minimum ini dinilai berdasarkan harga yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (“SPA”). Urus niaga yang berada di bawah paras minimum biasanya akan ditolak pada peringkat permohonan kelulusan.

Rasional penetapan harga minimum adalah untuk memastikan perumahan tempatan kekal mampu milik kepada rakyat Malaysia sambil membenarkan penyertaan asing dalam segmen hartanah bernilai sederhana dan tinggi. Ia juga berfungsi sebagai mekanisme kawalan terhadap spekulasi asing dalam pasaran hartanah.

Dalam amalan, kami, peguam yang mewakili pembeli asing perlu menyemak garis panduan negeri yang terkini sebelum memberikan nasihat, memandangkan kadar tersebut boleh berubah melalui pekeliling negeri.

3. Kategori Hartanah yang Dibenarkan dan Dilarang

Warganegara asing pada umumnya dibenarkan untuk memperoleh beberapa kategori hartanah di Malaysia tertakluk kepada undang-undang bertulis serta dasar negeri. Antara hartanah yang lazim dibenarkan termasuk unit kediaman bertingkat seperti kondominium, pangsapuri perkhidmatan serta unit bertingkat tinggi, dengan syarat harga minimum dipatuhi. Hartanah komersial termasuk unit pejabat, lot runcit dan kedai pejabat juga secara amnya dibenarkan untuk dimiliki oleh warga asing. Hartanah industri seperti kilang dan gudang turut boleh diperoleh, manakala hartanah kediaman bertanah lazimnya tertakluk kepada kelulusan berdasarkan pertimbangan kes demi kes oleh Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan. Pemerolehan sedemikian lazimnya digalakkan sekiranya ia menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi, pelaburan asing serta pembangunan sektor hartanah.

Sebaliknya, warga asing dilarang daripada memiliki Tanah Simpanan Melayu, unit Bumiputera, rumah kos rendah dan kos sederhana rendah, serta perumahan mampu milik yang dikhaskan kepada rakyat Malaysia. Tanah pertanian juga tidak dibenarkan melainkan dengan kelulusan khas Pihak Berkuasa Negeri. Sekatan ini bertujuan melindungi dasar perumahan negara serta kepentingan pemilikan tanah tempatan.

Sebelum memberi nasihat, carian rasmi tanah akan dijalankan dan dokumen hak milik akan diteliti bagi menentukan sama ada hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan kepentingan. Sesetengah sekatan dinyatakan secara jelas pada hak milik yang mensyaratkan kelulusan negeri sebelum sebarang urus niaga boleh didaftarkan.

Pemerolehan hartanah oleh warga asing di Malaysia secara amnya memerlukan kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan sebelum pendaftaran pindah milik boleh dilaksanakan. Keperluan mendapatkan kelulusan tersebut timbul di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara dan juga boleh timbul akibat sekatan kepentingan yang diendorskan pada hak milik menurut Seksyen 120 Kanun Tanah Negara. Selain kelulusan bagi pemilikan asing, sesetengah hak milik turut mengandungi sekatan kepentingan yang mensyaratkan kelulusan sebelum sebarang urus niaga melibatkan pindah milik, pajakan atau gadaian boleh didaftarkan. Sekatan tersebut lazimnya diendorskan pada dokumen hak milik keluaran.

Antara contoh sekatan kepentingan yang lazim ditemui ialah: “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.”. Sekiranya endorsan sedemikian wujud, kelulusan Pihak Berkuasa Negeri hendaklah diperoleh terlebih dahulu sebelum pendaftaran pindah milik boleh diteruskan.

Dalam amalan, carian rasmi tanah akan dijalankan dan dokumen hak milik keluaran akan diperiksa bagi menentukan sama ada hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan kepentingan; sama ada hartanah tersebut dikategorikan sebagai lot Bumiputera atau Tanah Simpanan Melayu; sama ada pemerolehan oleh warga asing dibenarkan menurut garis panduan negeri yang berkuat kuasa; sama ada urus niaga tersebut mematuhi ambang minimum yang ditetapkan; serta sama ada kelulusan tambahan diperlukan.
Proses permohonan kelulusan melibatkan borang rasmi, SPA, dokumen pengenalan, carian tanah serta fi pentadbiran. Tempoh kelulusan berbeza mengikut negeri dan boleh mengambil masa beberapa minggu hingga beberapa bulan. Kegagalan memperoleh kelulusan akan menyebabkan pindah milik tidak boleh didaftarkan.

4. Kos dan Tanggungan Kewangan

Pemerolehan hartanah di Malaysia oleh warga asing melibatkan pelbagai kos selain daripada harga pembelian hartanah itu sendiri. Salah satu kos utama yang ditanggung ialah fi guaman yang dikawal di bawah Kaedah-Kaedah Saraan Peguam Cara 2023 dan dikira berdasarkan skala yang ditetapkan mengikut nilai transaksi. Fi tersebut lazimnya meliputi penyediaan dan semakan dokumen transaksi termasuk Perjanjian Jual Beli, Memorandum Pindah Milik, dokumentasi pembiayaan serta permohonan kelulusan.

Selain fi guaman, duti setem turut dikenakan ke atas Memorandum Pindah Milik menurut Akta Setem 1949. Bergantung kepada nilai hartanah, pembeli asing mungkin tertakluk kepada kadar bertingkat yang lebih tinggi sehingga mencecah 8%.

Pembeli asing juga dikehendaki membayar fi kelulusan Pihak Berkuasa Negeri berkaitan permohonan kelulusan. Amaun yang perlu dibayar berbeza mengikut negeri dan boleh dikenakan sama ada dalam bentuk fi pentadbiran tetap atau berdasarkan peratusan daripada harga pembelian atau nilai pasaran hartanah tersebut. Sesetengah negeri juga boleh mengenakan levi pemilikan asing sebagai sebahagian daripada langkah kawal selia terhadap penyertaan asing dalam pasaran hartanah tempatan.

Selain perkara di atas, pembeli juga perlu mengambil kira kos tambahan lain seperti yuran penilaian, fi pemprosesan pinjaman, cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan, sumbangan tabung penyelenggaraan serta komisen ejen. Oleh itu, pembeli asing hendaklah menilai secara teliti keseluruhan komitmen kewangan yang berkaitan dengan transaksi sebelum meneruskan pemerolehan hartanah.

5. Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)

RPGT dikenakan ke atas keuntungan daripada pelupusan hartanah di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Warga asing lazimnya dikenakan kadar 30% bagi pelupusan dalam tempoh lima tahun pertama dan 10% selepas lima tahun. Pengenaan RPGT bertujuan untuk mengawal pelaburan spekulatif jangka pendek di samping membenarkan peningkatan nilai modal bagi pelaburan jangka panjang.
Dalam amalan, peguam bagi pihak pembeli lazimnya dikehendaki menahan sebahagian tertentu daripada harga pembelian menurut Seksyen 21B Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 sementara menunggu pelepasan cukai daripada Lembaga Hasil Dalam Negeri. Kegagalan mematuhi keperluan penahanan statutori tersebut boleh menyebabkan pembeli terdedah kepada liabiliti bagi RPGT yang belum dijelaskan.

6. Risiko Perundangan dan Pertimbangan

Pembeli asing juga perlu menyedari beberapa risiko perundangan yang berkaitan dengan pemerolehan hartanah di Malaysia. Antara risiko paling utama ialah kegagalan memperoleh kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Memandangkan kelulusan tersebut adalah mandatori bagi urus niaga yang melibatkan pembeli asing, ketiadaan kelulusan akan menghalang pendaftaran pindah milik di Pejabat Tanah yang berkaitan dan seterusnya menyebabkan hak milik sah tidak dapat dipindahkan kepada pembeli. Kelulusan juga boleh ditolak sekiranya hartanah tersebut berada di bawah ambang minimum yang ditetapkan atau melibatkan kategori hartanah yang terhad seperti lot Bumiputera atau Tanah Simpanan Melayu.

Selain itu, sesetengah hartanah mungkin tertakluk kepada sekatan kepentingan di bawah Seksyen 120 Kanun Tanah Negara yang memerlukan kelulusan berasingan daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik boleh dilaksanakan. Kegagalan mengenal pasti sekatan sedemikian semasa proses usaha wajar boleh menyebabkan kelewatan dalam penyempurnaan transaksi.

Pembeli asing juga perlu mengambil kira risiko pembiayaan. Institusi kewangan mungkin mengenakan syarat pinjaman yang lebih ketat terhadap warga asing termasuk margin pembiayaan yang lebih rendah, kadar faedah yang lebih tinggi serta keperluan dokumentasi tambahan. Turun naik kadar pertukaran mata wang juga boleh memberi kesan kepada kos pemerolehan dan pulangan pelaburan, khususnya apabila sumber dana pembeli berasal dari luar negara. Oleh itu, usaha wajar perundangan yang menyeluruh serta penggubalan kontrak yang teliti adalah penting bagi meminimumkan pendedahan kepada risiko perundangan dan kewangan dalam transaksi hartanah melibatkan warga asing.

7. Klausa Kontrak Utama dalam Transaksi Hartanah

Dalam transaksi hartanah yang melibatkan pembeli asing, borang tempahan dan Perjanjian Jual Beli merupakan instrumen perundangan penting yang mengawal hak dan obligasi pihak-pihak. Penggubalan yang teratur adalah penting bagi memastikan kebolehkuatkuasaan serta pematuhan kepada keperluan perundangan dan kawal selia. Walaupun bersifat awal, borang tempahan boleh membawa implikasi undang-undang bergantung kepada struktur dan kandungannya. Ia lazimnya mengandungi peruntukan berkaitan pemulangan deposit, tempoh pelaksanaan SPA, pelucuthakan fi tempahan serta syarat bahawa tempahan tersebut tertakluk kepada kontrak.

Walau bagaimanapun, SPA kekal sebagai dokumen utama yang mengawal transaksi. Salah satu peruntukan terpenting dalam transaksi melibatkan pembeli asing ialah klausa syarat terdahulu berkaitan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Klausa sedemikian lazimnya memperuntukkan bahawa “perjanjian adalah tertakluk kepada pembeli memperoleh kelulusan dan kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan dalam tempoh tertentu atau apa-apa lanjutan masa yang dipersetujui bersama oleh pihak-pihak.”
Klausa ini adalah penting kerana pindah milik tidak boleh didaftarkan tanpa kelulusan yang diperlukan.

SPA juga lazimnya mengandungi klausa pembatalan dan pemulangan wang bagi melindungi pembeli sekiranya kelulusan ditolak. Sebagai contoh, perjanjian boleh memperuntukkan bahawa “sekiranya kelulusan Pihak Berkuasa Negeri ditolak atas sebab yang tidak berpunca daripada pembeli, maka perjanjian tersebut akan ditamatkan dan segala wang yang telah dibayar hendaklah dipulangkan tanpa faedah.”

Selain klausa berkaitan kelulusan, SPA juga lazimnya mengandungi peruntukan mengenai tempoh penyempurnaan, faedah pembayaran lewat, remedi kemungkiran, penyerahan milikan kosong, pembahagian risiko, obligasi insurans serta pembahagian perbelanjaan seperti cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan. Bagi projek pembangunan baharu, SPA turut mengandungi klausa liabiliti kecacatan bagi melindungi pembeli terhadap kecacatan pembinaan yang ditemui dalam tempoh yang ditetapkan. Oleh itu, SPA yang dirangka dengan teliti adalah penting bagi mengurangkan risiko perundangan serta memperuntukkan liabiliti secara sewajarnya antara pihak-pihak yang berkontrak.

8. Pembelian di bawah Program Malaysia My Second Home (MM2H)

Pembeli asing boleh memperoleh hartanah di Malaysia sama ada secara persendirian atau melalui program Malaysia My Second Home (“MM2H”). MM2H merupakan program pemastautin jangka panjang yang diluluskan kerajaan dan menawarkan manfaat imigresen kepada warga asing yang layak untuk menetap di Malaysia bagi tempoh jangka panjang.

Walau bagaimanapun, penyertaan dalam program MM2H tidak mengecualikan pembeli asing daripada mematuhi keperluan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, ambang harga minimum atau dasar tanah negeri yang mengawal pemilikan asing. Perbezaan utama antara peserta MM2H dan pembeli asing biasa adalah dari sudut manfaat imigresen dan pemastautinan, bukannya hak pemilikan hartanah. Di sesetengah negeri, peserta MM2H mungkin menikmati syarat pemerolehan yang lebih longgar atau had minimum yang lebih rendah. Namun demikian, manfaat tersebut tetap tertakluk kepada dasar dan kelulusan negeri yang berkaitan.


9. Kesimpulan
Malaysia menyediakan satu rangka kerja yang tersusun dan relatifnya mesra pelabur bagi pemilikan hartanah oleh warga asing. Walau bagaimanapun, pemerolehan sedemikian masih tertakluk kepada peraturan peringkat negeri, keperluan statutori serta kelulusan pentadbiran yang perlu dipatuhi sepenuhnya oleh pembeli asing.

Pelabur asing hendaklah memastikan pematuhan terhadap had harga minimum, mendapatkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri yang diperlukan serta mematuhi sekatan berkaitan kategori hartanah dan status tanah. Implikasi kewangan yang signifikan termasuk fi guaman, duti setem, levi serta Cukai Keuntungan Harta Tanah (“RPGT”) juga perlu dipertimbangkan dengan teliti sebelum pemerolehan dibuat.

Dari perspektif perundangan, usaha wajar yang menyeluruh serta dokumentasi kontrak yang dirangka dengan baik adalah penting bagi meminimumkan risiko dan memastikan kebolehkuatkuasaan transaksi. Dengan bimbingan perundangan yang sewajarnya serta pematuhan kepada kehendak kawal selia, pelaburan hartanah oleh warga asing di Malaysia kekal berdaya maju dari sudut komersial dan strategik.

Pada masa yang sama, pemilikan hartanah oleh warga asing turut menyumbang secara positif kepada pembangunan ekonomi Malaysia melalui kemasukan pelaburan langsung asing, rangsangan terhadap pasaran hartanah serta penjanaan hasil kepada kerajaan melalui cukai, duti dan fi kawal selia. Pendekatan Malaysia yang bersifat terbuka terhadap pemilikan hartanah oleh warga asing turut mengukuhkan kedudukannya sebagai destinasi yang menarik bagi pelabur antarabangsa dan pemastautin jangka panjang.

Kesimpulannya, Malaysia mengamalkan satu rangka kerja yang seimbang di mana kawal selia dan manfaat ekonomi wujud secara serentak, sekali gus menjadikan pemilikan hartanah oleh warga asing sebagai komponen penting dan stabil dalam pasaran hartanah negara.