很多外国买家（尤其是新加坡、中国、台湾买家）在考虑新山（Johor Bahru）买房时，第一反应通常是：「首付要准备多少？」

但在 2026 年最新政策环境下，真实情况是：

❌ 最贵的，从来不是首付，而是被严重低估的“隐藏成本”。

尤其从 2026 年起，外国人买房的印花税（MOT）已统一提高至 8%，这让很多原本“预算刚好”的外国买家，瞬间出现 现金缺口。

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一、先说清楚：首付其实是最透明的一笔钱

在新山购买新房（公寓为主），外国买家普遍面对：

• 最低购房门槛（新山）：RM 1,000,000

• 首付比例：30%~50%

也就是说：

购买一套 RM1,000,000 的房子，首付 = RM300,000 以上

这笔费用：

• 银行会帮你算

• 中介一定会提醒

• 买家通常也会准备好

👉 但真正让预算失控的，是首付后面的费用。

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2026 年外国人买新山房，真正最贵的 5 项隐藏成本

1️⃣ 外国人州税（State Levy）

• 柔佛州仍对外国买家征收

• 税率：3% × 房价 （最低RM50000 起）

以 RM1,000,000 为例：

RM50,000（必须现金支付，不能贷款）

而且：

• ❌ 本地买家不需要付

• ❌ 银行不帮你贷款

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2️⃣ 印花税 MOT（2026 最新：外国人 8%）

这是 2026 年最关键、也是影响最大的政策变化。

从 2026 年 1 月 1 日起：

✅ 所有非公民、非永久居民（PR）的外国买家
✅ 购买住宅物业时，MOT 印花税统一为 8%

以 RM1,000,000 的房子为例：

• 以前（4%）：约 RM40,000

• 现在（8%）：RM80,000

📌 重点是：

• 这笔钱 不是首付的一部分

• 必须一次性现金缴付

• 很多买家是在签 SPA 后才发现数目翻倍

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4️⃣ 律师费（SPA + 贷款文件）

在一般市场项目中，外国买家需要自行承担：

• SPA 律师费：约 1% × 房价（≈ RM10,000）

• 贷款律师费 + 杂费：RM5,000 – RM8,000

👉 合计约 RM15,000 – RM18,000

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5️⃣ 银行相关杂费

虽然金额不算最大，但同样需要准备现金：

• 估价费：RM1,500 – RM3,000

• 银行处理费：RM500 – RM1,000

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三、2026 年真实现金需求示例（RM1,000,000 房产）

项目	现金支出（2026）
首付（30%）	RM300,000
State Levy（3%）	RM50,000
MOT 印花税（8%）	RM80,000
律师费（SPA + Loan）	RM15,000 – 18,000
银行杂费	RM2,000 – 4,000
总现金需求	约 RM450000 起

👉 也就是说：

很多外国买家只准备了 R3200,000 首付，
但 真正需要的是超过 RM450,000 的现金。

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四、为什么“选对项目”在 2026 年变得更重要？

在新山市场，项目大致分成两类：

❌ 一般项目（市场常态）

• 外国人州税：买家自付

• MOT 8%：买家自付

• 律师费：买家自付

✅ 对外国买家友好的项目（少数）

• ✔ 补贴 State Levy

• ✔ 补贴 MOT（部分或全部）

• ✔ 包律师费

📉 同样 RM1,000,000 的房子：

• 普通项目：现金需求 RM450k+

• 有补贴项目：可少准备 RM 100k 以上

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五、给 2026 年外国买家的 3 个实用建议

✔ 不要只问“首付多少”

请一定要问：

「我买这套房，总共要准备多少现金？」

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✔ 要求完整费用拆解表

专业顾问应该在你决定前，就把：

• MOT（8%）

• State Levy

• 律师费

全部一次算清楚。

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✔ 第一套新山房，优先选“对外国人友好”的项目

第一套房的重点不是炫耀，而是：

• 现金压力可控

• 政策风险更低

• 未来更好出租、转手

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结语｜2026 年，聪明的外国买家看的是“总现金成本”

在新山买房：

房价决定你想不想买，
隐藏成本决定你买不买得起。

如果你希望：

• 清楚了解 2026 年最新外国买家政策

• 对比「一般项目 vs 有补贴项目」的真实差别

• 找到更适合外国人的新山房产方案

六、为什么是现在买新山房？（2026 年的现实优势）

在很多外国买家眼中，2026 年政策变严，好像“更贵了”。

但站在真实市场角度，现在反而是一个很关键、也很现实的时间点：

✅ 1️⃣ 政策已落地，不再有“未知风险”

• 外国人 MOT 8% 已明确执行

• 州税、批文费规则清晰

👉 与其等政策“可能再变”，不如在规则已经清楚的情况下，选对项目、把成本控制好。

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✅ 2️⃣ 发展商正在主动“帮外国买家扛成本”

因为外国人购房成本上升：

• 一般项目会直接把压力丢给买家

• 但少数“外国人友好项目”开始出现：

✔ 补贴 MOT（8%） ✔ 补贴 State Levy ✔ 包律师费

👉 不是市场没有机会，而是要买“对的项目”。

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✅ 3️⃣ 新山核心区域，入场价仍然低于周边城市

以 新山 CIQ / RTS 核心区 为例：

• 同样是跨境通勤城市

• 房价仍明显低于新加坡、甚至部分 KL 核心区

📌 现在仍能找到：

• 外国人可买

• RM600K 起的项目选择

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✅ 4️⃣ 第一套更重要的是“现金压力”，不是最大面积

对外国买家来说：

• 第一套房的目标不是一步到位

• 而是：

✔ 总现金可控
✔ 政策风险低
✔ 未来好出租、好转手

在 2026 年环境下，选有税务补贴的项目，比单纯看房价更重要。

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结语｜现在买，关键不在“便宜”，而在“算得清”

在新山买房：

房价决定你想不想买，
总现金成本决定你能不能买。

如果你希望：

• 了解 2026 年外国人最新买房政策

• 对比「一般项目 vs 外国人友好项目」的真实现金差异

• 寻找 RM600K 起、补贴税务、现金压力更低的项目

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• 目前新山对外国人最友好的项目选择

• 哪些项目能帮你省下 RM80k–100k 的税务与费用

• 根据你的预算，规划最合适的入场方案

👉 现在买，不是因为最便宜，而是因为机会与政策窗口正在收窄。

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