马来西亚外国人房地产所有权

1. 引言

马来西亚被广泛视为对投资者友好的司法管辖区，并对外国人士参与房地产市场采取开放及欢迎的态度。凭借其战略地理位置、稳定的法律框架以及多元文化环境，马来西亚持续吸引寻求住宅、商业及长期投资机会的外国投资者。

与许多对外国人拥有房地产施加严格限制的司法管辖区不同，马来西亚一般允许非公民购买房地产，但须遵守法定要求及各州政府施加的条件。马来西亚在外国人房地产拥有权方面相对灵活的制度，使该国成为国际投资者以及“马来西亚我的第二家园”（Malaysia My Second Home，“MM2H”）计划参与者的重要投资目的地。

规范马来西亚土地拥有权的主要法律框架为《1965年国家土地法典》（National Land Code 1965，“NLC”）。然而，根据《联邦宪法》，土地事务属于各州政府权限。因此，各州政府均保留决定外国人拥有房地产相关政策的酌情权，包括最低购房门槛、允许购买的产业类别、批准要求及外国人产业征费等事项。

实际上，外国买家通常必须在任何涉及土地或房地产转让的交易注册之前取得州政府批准。若未取得有关批准，转让文件将无法在相关土地局进行注册，从而导致法律所有权无法完成转移。州政府批准的要求主要受《国家土地法典》第433B条文所规范，该条文限制非公民及外国公司在未取得相关州政府事先批准的情况下进行土地交易。

除监管要求外，外国买家亦须考虑在马来西亚购置房地产所涉及的各种法律及财务影响，包括印花税、律师费、州政府批准费用、融资限制及房地产盈利税（Real Property Gains Tax，“RPGT”）。

本文将探讨马来西亚外国人房地产拥有权的主要法律框架，包括最低购房门槛、允许及受限制的产业类别、州政府批准要求及程序、合同保障条款，以及外国房地产交易相关的法律风险。

2. 外国人最低购房门槛

外国人拥有房地产的其中一项主要限制，是州政府所施加的最低购房价格门槛。该等门槛属于强制性规定，并会被严格执行，作为批准外国人购房申请的先决条件。

由于土地事务属于州政府权限，因此各州政府均有权自行决定其最低门槛，而有关门槛亦可根据房屋政策及经济因素不时作出调整。

一般情况如下：
•    联邦直辖区（吉隆坡、布城及纳闽）：100万令吉及以上
•    雪兰莪：100万令吉至200万令吉，视地点而定
•    柔佛：100万令吉及以上，并受区域规划限制
•    槟城：80万令吉（威省）至100万令吉（槟岛）
•    马六甲：约50万令吉及以上
•    沙巴及砂拉越：约60万令吉及以上
•    其他州属：一般为100万令吉及以上

有关门槛的合规性，通常会严格依据买卖协议（Sale and Purchase Agreement，“SPA”）中所载明的交易价格进行审查。任何低于适用门槛的交易，极可能在州政府批准申请阶段被拒绝。

设立最低门槛的主要目的，在于确保本地住宅产业仍能为马来西亚公民所负担，同时允许外国人主要参与中高价值房地产市场。有关门槛亦作为监管机制，以控制外国人对住宅产业进行投机性收购。

在实践中，作为代表外国买家的律师，我们必须在向客户提供法律意见前，确认最新适用的州政府指南，因为有关门槛可能会因州政府通令而不时作出调整。

3. 允许及受限制的房地产类别

外国人在马来西亚一般获准取得若干类别之不动产权益，惟该等权利仍受成文法规定及各州政策性限制所规限。通常，外国人可购置之物业类别包括分层产权住宅单位，如公寓、服务式公寓及其他高层住宅单位，惟须符合相关州属所规定之最低购置价格门槛。商业产业，包括办公室单位、零售店铺及商店办公室，一般亦获准购买。工业产业如工厂及仓库亦可被外国人取得，而有地住宅产业则通常须按个案情况取得相关州政府批准。凡有关收购可促进经济增长、吸引外国投资及带动房地产市场发展者，通常较容易获得批准。

外国买家通常被禁止购买马来保留地、土著保留单位、低价及中低价房屋计划、指定供马来西亚公民购买的可负担房屋，以及农业地，除非取得相关州政府的特别批准。有关限制旨在保障国家房屋政策目标，并维护本地土地拥有权利益。

在向客户提供交易意见前，我们通常会进行正式土地查册，并审查产权文件，以确认该产业是否附带禁止转让予外国人的权益限制。某些限制会明确记载于产权文件上，规定在任何转让、租赁或抵押注册前，必须取得州政府批准。

外国人在马来西亚购买房地产，一般须在办理转让注册前取得相关州政府批准。有关批准要求源自《国家土地法典》第433B条文，而某些情况下，亦可能因依据《国家土地法典》第120条文记载于产权上的权益限制而产生。除了外国人拥有权批准外，某些产权亦可能载有权益限制，规定在任何转让、租赁或抵押交易注册前必须取得批准。有关限制通常会记载于正式产权文件上。常见的权益限制条文包括“Tanah ini tidak boleh dipindahmilik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.” 若产权文件上出现上述限制，则必须取得州政府批准后，方可办理转让注册。

在实践中，我们将进行正式土地查册，并审阅正式产权文件，以确认该产业是否附带权益限制；该产业是否属于土著保留单位或马来保留地；现行州政府指南下是否允许外国人购置；有关交易是否符合适用之最低购置价格门槛；以及是否须取得额外批准。审批程序一般包括提交规定表格、买卖协议、身份证明或公司文件、土地查询及相关费用。审批时间因州而异，通常为数周至数月不等。若未取得批准，将导致转让注册无法完成。

4. 成本及财务义务

外国人在马来西亚购买房地产时，除产业购买价格本身之外，还涉及多项额外费用。其中一项主要费用为律师费。有关律师费受《2023年律师酬金令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）所规范，并依据交易价值按法定比例计算。有关费用通常涵盖交易文件的草拟及审查工作，包括买卖协议、转让文件、融资文件以及州政府批准申请等。

除律师费外，外国买家亦须根据《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）就转让备忘录缴付印花税。根据产业价值的不同，外国买家可能须缴付较高的累进税率，而有关税率最高可达8%。

外国买家亦须就州政府批准申请缴付州政府批准费用。有关费用因州属而异，可能以固定行政费用方式征收，亦可能按产业买卖价格或市场价值的一定百分比计算。部分州属亦可能征收外国人拥有产业征费，作为监管外国人参与本地房地产市场的措施之一。

除上述费用外，买家亦应考虑其他额外开支，例如估价费、贷款处理费、地税、门牌税、管理费、维修基金以及地产代理佣金等。因此，外国买家在进行产业收购前，应谨慎评估整个交易所涉及的整体财务承担。

5. 房地产盈利税（Real Property Gains Tax, “RPGT”）

房地产盈利税（RPGT）是依据《1976年房地产盈利税法令》（Real Property Gains Tax Act 1976）对马来西亚房地产出售所产生的收益征收的税务。一般而言，外国人在持有房地产五年内出售有关产业时，须缴付30%的房地产盈利税；而在持有超过五年后出售，则通常适用10%的税率。征收房地产盈利税的目的，在于遏制短期投机性房地产投资，同时允许长期资本增值。

在实践中，根据《1976年房地产盈利税法令》第21B条文，买方律师通常须在完成交易时，从买卖价款中保留法定规定部分的金额，直至取得内陆税收局的税务清偿证明为止。若未遵守有关法定保留款项要求，买方可能需对未缴付的房地产盈利税承担法律责任。因此，在房地产交易过程中，律师通常会确保有关保留程序严格依照法定要求进行，以降低买方所面对的潜在税务风险。

6. 法律风险与考量

外国买家亦应注意在马来西亚购买房地产时所涉及的若干法律风险。其中最主要的风险之一，为未能取得州政府批准。由于涉及外国买家的土地交易必须取得有关批准，因此若未获批准，相关转让文件将无法在有关土地局进行注册，从而导致法律产权无法正式转移予买家。若有关产业低于规定的外国人购房门槛，或属于受限制类别，例如土著保留单位或马来保留地，州政府亦可能拒绝批准有关申请。

此外，某些产业可能依据《国家土地法典》第120条文附带权益限制，规定在办理转让前须取得州政府的额外批准。若在尽职调查阶段未识别有关限制，可能会导致交易完成程序出现延误。

外国买家亦应留意融资风险。金融机构可能对外国人施加较严格的贷款条件，包括较低贷款比例、更高利率以及额外文件要求。此外，汇率波动亦可能影响购置成本及投资回报，尤其是在买家的资金来源来自海外的情况下。因此，在外国房地产交易中，进行全面法律尽职调查以及谨慎草拟合同条款，均属十分重要，以尽量降低法律及财务风险。

7. 房地产交易中的主要合同条款

在外国房地产交易中，订金表格及买卖协议是规范双方权利与义务的重要法律文件。妥善的条款拟定对于确保合同可执行性及符合法规要求至关重要。尽管订金表格通常属于前期文件，但其内容及措辞仍可能产生法律效力，具体取决于其结构与条款设计。订金表格一般包含关于订金退款、签署买卖协议的期限、订金没收条件，以及声明该订金属“subject to contract”（以正式合同为准）等条款。

然而，SPA仍然是整个交易中最主要的法律文件。在涉及外国买家的交易中，其中最重要的条款之一为“先决条件条款”，即州政府批准条款。该条款通常如下：

“本协议以买方于本协议日期起三（3）个月内，或双方另行书面同意的延长期限内，取得相关州政府批准将该产业转让予买方为条件。”

该条款至关重要，因为若未取得州政府批准，该产业转让无法进行注册。

SPA亦通常包含保护买方利益的终止及退款条款。例如：
“若州政府因非归因于买方之原因拒绝批准，则本协议应予终止，而买方已支付的所有款项应全数退还，不附任何利息。”

除州政府批准条款外，SPA通常亦包含以下重要条款，包括完成期限、迟延付款利息、违约救济、交付空置产业、风险承担、保险责任，以及费用分摊，如地税、门牌税及管理费等。在新发展项目交易中，SPA亦通常包含缺陷保修条款，以保障买家在规定期限内发现建筑缺陷时的权益。因此，一份妥善拟定的买卖协议对于降低法律风险及合理分配双方责任至关重要。

8. 马来西亚我的第二家园（Malaysia My Second Home, “MM2H”）计划

外国买家可通过两种方式在马来西亚购买房地产，即以一般外国投资者身份购房，或通过“马来西亚我的第二家园”（Malaysia My Second Home，“MM2H”）计划进行购房。MM2H是一项由马来西亚政府批准的长期居留计划，旨在为符合资格的外国公民提供长期居住马来西亚的便利，以促进旅游、投资及国际交流。

然而，参与MM2H计划并不意味着可豁免遵守州政府有关外国人购房的规定。无论是否属于MM2H参与者，仍须遵守最低购房门槛、州政府批准要求以及各州土地政策。MM2H与非MM2H购房者之间的主要区别在于移民及居留便利，而非房地产所有权方面的法律豁免。在某些州属，MM2H参与者可能享有较宽松的购房条件或较低的最低购房门槛，但该等优惠仍完全取决于各州政府的政策及审批。因此，MM2H主要属于移民及居留制度，而非自动赋予外国人额外房地产所有权权利的法律机制。

9. 结论

马来西亚为外国人提供了一个相对开放且制度完善的房地产拥有框架。然而，该等房地产收购仍然受制于州级法规、法定要求及行政审批程序，所有相关规定均必须严格遵守。

外国投资者必须确保遵守最低购房门槛、取得必要的州政府批准，并遵循有关房地产类别及土地性质的限制。同时，亦必须谨慎考虑重大财务影响，包括律师费、印花税、各类征费以及房地产盈利税。

从法律角度而言，全面的尽职调查及妥善拟定的合同文件对于降低风险及确保交易可执行性至关重要。在适当法律指导及合规前提下，外国人在马来西亚投资房地产仍然具有良好的商业可行性及长期投资价值。

与此同时，外国人房地产拥有权亦在一定程度上促进马来西亚的经济发展，包括吸引外资、推动房地产市场发展，以及通过税收、印花税及各类行政费用为政府带来收入。马来西亚相对开放及投资友好的政策框架，进一步巩固其作为国际投资及长期居留目的地的吸引力。
总体而言，马来西亚采取的是一种平衡型制度，即在监管控制与经济发展之间取得协调，使外国人房地产拥有权成为国家房地产市场中一个重要且可持续的组成部分。