但在 2026 年最新政策环境下，真实情况是：
❌ 最贵的，从来不是首付，而是被严重低估的“隐藏成本”。
尤其从 2026 年起，外国人买房的印花税（MOT）已统一提高至 8%，这让很多原本“预算刚好”的外国买家，瞬间出现 现金缺口。
在新山购买新房（公寓为主），外国买家普遍面对：
最低购房门槛（新山）：RM 1,000,000
首付比例：30%~50%
也就是说：
购买一套 RM1,000,000 的房子，首付 = RM300,000 以上
这笔费用：
银行会帮你算
中介一定会提醒
买家通常也会准备好
👉 但真正让预算失控的，是首付后面的费用。
柔佛州仍对外国买家征收
税率：3% × 房价 （最低RM50000 起）
以 RM1,000,000 为例：
RM50,000（必须现金支付，不能贷款）
而且：
❌ 本地买家不需要付
❌ 银行不帮你贷款
这是 2026 年最关键、也是影响最大的政策变化。
从 2026 年 1 月 1 日起：
✅ 所有非公民、非永久居民（PR）的外国买家
✅ 购买住宅物业时，MOT 印花税统一为 8%
以 RM1,000,000 的房子为例：
以前（4%）：约 RM40,000
现在（8%）：RM80,000
📌 重点是：
这笔钱 不是首付的一部分
必须一次性现金缴付
很多买家是在签 SPA 后才发现数目翻倍
在一般市场项目中，外国买家需要自行承担：
SPA 律师费：约 1% × 房价（≈ RM10,000）
贷款律师费 + 杂费：RM5,000 – RM8,000
👉 合计约 RM15,000 – RM18,000
虽然金额不算最大，但同样需要准备现金：
估价费：RM1,500 – RM3,000
银行处理费：RM500 – RM1,000
| 项目 | 现金支出（2026） |
|---|---|
| 首付（30%） | RM300,000 |
| State Levy（3%） | RM50,000 |
| MOT 印花税（8%） | RM80,000 |
| 律师费（SPA + Loan） | RM15,000 – 18,000 |
| 银行杂费 | RM2,000 – 4,000 |
| 总现金需求 | 约 RM450000 起 |
👉 也就是说：
很多外国买家只准备了 R3200,000 首付，
但 真正需要的是超过 RM450,000 的现金。
在新山市场，项目大致分成两类：
外国人州税：买家自付
MOT 8%：买家自付
律师费：买家自付
✔ 补贴 State Levy
✔ 补贴 MOT（部分或全部）
✔ 包律师费
📉 同样 RM1,000,000 的房子：
普通项目：现金需求 RM450k+
有补贴项目：可少准备 RM 100k 以上
请一定要问：
「我买这套房，总共要准备多少现金？」
专业顾问应该在你决定前，就把：
MOT（8%）
State Levy
律师费
全部一次算清楚。
第一套房的重点不是炫耀，而是：
现金压力可控
政策风险更低
未来更好出租、转手
在新山买房：
房价决定你想不想买，
隐藏成本决定你买不买得起。
如果你希望：
清楚了解 2026 年最新外国买家政策
对比「一般项目 vs 有补贴项目」的真实差别
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在很多外国买家眼中，2026 年政策变严，好像“更贵了”。
但站在真实市场角度，现在反而是一个很关键、也很现实的时间点：
外国人 MOT 8% 已明确执行
州税、批文费规则清晰
👉 与其等政策“可能再变”，不如在规则已经清楚的情况下，选对项目、把成本控制好。
因为外国人购房成本上升：
一般项目会直接把压力丢给买家
但少数“外国人友好项目”开始出现：
✔ 补贴 MOT（8%） ✔ 补贴 State Levy ✔ 包律师费
👉 不是市场没有机会，而是要买“对的项目”。
以 新山 CIQ / RTS 核心区 为例：
同样是跨境通勤城市
房价仍明显低于新加坡、甚至部分 KL 核心区
📌 现在仍能找到：
外国人可买
RM600K 起的项目选择
对外国买家来说：
第一套房的目标不是一步到位
而是：
✔ 总现金可控
✔ 政策风险低
✔ 未来好出租、好转手
在 2026 年环境下，选有税务补贴的项目，比单纯看房价更重要。
在新山买房：
房价决定你想不想买，
总现金成本决定你能不能买。
如果你希望：
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